Procedura scale i podziaw

powodem spoecznego niezadowolenia w Lasku

(Podpowiadamy rozwizanie obu stronom)

24 lutego 2011 r. ostatni rolnicy i waciciele gruntw z Lasku przyszli na sesj Rady Miasta Lubo aby broni swojej wasnoci przed „zakusami wadzy”. Sprawa dotyczya uchwalania planu miejscowego „Lasek- rejon ul. Poznaskiej”, przy okazji ktrego zastosowana miaa zosta nowa procedura scale i podziaw (istniejca od niedawna w polskim prawodawstwie). Zdaniem licznie przybyej grupy wacicieli gruntw, stosujc scalania i podziay przy okazji nowego planu dla Lasku chciano zwyczajnie sign do ich kieszeni. Projekt tego planu miejscowego, przedstawiony do spoecznej akceptacji, od pocztku wzbudza negatywne emocje, poniewa nie przewidywa zabudowy wielkopowierzchniowej, najkorzystniejszej przy sprzeday. Plan sporzdzono jednak w sytuacji, kiedy luboski samorzd zorientowa si ju w ekonomicznych skutkach nadmiernego rozwoju osiedli mieszkaniowych i std wziy si ograniczenia, w postaci restrykcyjnej eliminacji budownictwa developerskiego. Zasady konstrukcji planu miejscowego dla rejonu ul. Poznaskiej (bez osiedli developerskich) zostay odebrane przez wacicieli nieruchomoci jako spoecznie dyskryminujce, zwaszcza, e cakiem niedawno luboski samorzd zezwoli na budow nowego centrum miasta (przy ul. Wschodniej), na pozbawionych wszelkiej infrastruktury komunalnej terenach rolniczych. Co wicej- przy uchwalania planu „Lubo-Centrum” nikt nie wspomina o adnych opatach adiacenckich (tzn. opatach od wzrostu wartoci nieruchomoci) chocia warto gruntw wzrosa w niektrych przypadkach 100-krotnie (z kilkunastu do kilkuset zotych za metr kwadratowy)! Miary goryczy w mieszkacach Lasku dopenio wprowadzenie nieznanej nikomu procedury, wicej si z obcieniem maksymaln (50 %) opat adiacenck. Waciciele gruntw z Lasku przed sesj spotkali si z przedstawicielami luboskiego samorzdu i zadali, aby Rada Miasta Lubon na pimie zadeklarowaa, e nie bdzie na nich wymusza zgody na scalania i podziay gruntw. Podczas lutowej sesji waciciele manifestowali swoje niezadowolenie z uchwalanego planu miejscowego i pytali, dlaczego ograniczenia w liczbie przyszych mieszkacw Lubonia maj odbywa si tylko ich kosztem? (Pytanie to jest bardzo zasadne, poniewa z budetu miasta nadal wykupuje si za ogromne pienidze grunty pod drogi w tzw. „nowym centrum”.) Reprezentujcy niezadowolonych - prawnik Piotr Dobrzyski-zarzuci luboskim radnym, e wprowadzenie procedury scale i podziaw to ingerencja w „wite prawo wasnoci” i dziaanie wbrew woli miejscowej spoecznoci… Z drugiej strony wadze miasta argumentoway, e ich postpowanie w sprawie nowego planu naley tumaczy trosk o caoksztat miasta i skutki spoeczne nadmiernego zasiedlenia obszaru Lubonia. Ustami Burmistrza Dariusza Szmyta i Wiceburmistrza Rafaa Marka wadze zapewniay obecnych w sali sesyjnej wacicieli, e nie dziaaj na ich szkod. Obywatele wykazali jednak du nieufno wobec zapewnie wadzy i zdecydowanie domagali si pisemnej deklaracji zaniechania procedury scale i podziaw na terenie Lasku.

-„Nasze pola maj szeroko od 40 do 50 m, to nie s wskie paski, ktre trzeba scala”- Rzeczowo uzasadniali swj sprzeciw rolnicy. Usatysfakcjonowao ich dopiero uchwalenie przez Rad pisemnej deklaracji o powstrzymaniu procedury scale i podziaw na czas potrzebny do nowelizacji dokumentu Studium Uwarunkowa Przestrzennych i Rozwoju Miasta. Przy podejmowaniu przez Rad Miasta uchway o zatwierdzeniu plany zagospodarowania „Lasek-rejon ul. Poznaskiej” zdecydowanych protestw ju nie byo… Rozumiem emocje rozczarowanych planem mieszkacw Lasku, postawionych przed nieznan i bardzo kosztown procedur prawn, ktrej zasad nikt im dokadnie nie wytumaczy. Nie rozumiem za to postawy luboskiego samorzdu, ktry nie przygotowa stosownych informacji, aby zapozna obywateli z wanym problemem. (Mam niejak wtpliwo, czy wikszo radnych w ogle zadaa sobie trud osobistego „rozpoznania” procedury scale i podziaw, ktr „w ciemno” mieli zaakceptowa obywatele…) eby si porozumie, naley si rozumie! Dlatego zadaem sobie trud zgbienia kontrowersyjnego problemu i stwierdzam, e „nie taki diabe straszny, jak go maluj”! Ponisz informacj dedykuj zarwno zainteresowanym wacicielom gruntw w Lasku, jak i luboskim radnym. Moe uda si im po lekturze wypracowa wspln paszczyzn dziaania?

Procedura podziau i scalenia powinna zacz si od uchway rady gminy w tej sprawie. W uchwale radni musz okreli, jakie tereny obejmie procedura. Wane jest, i zabudowane czci nieruchomoci mog by objte uchwa tylko za zgod ich wacicieli lub uytkownikw wieczystych! Drugi etap stanowi zawiadomienie wszystkich uczestnikw postpowania (czyli wacicieli i uytkownikw wieczystych dziaek) o przystpieniu do scalania i podziau. Ustawodawca przewidzia, e waciciele mog ze swego grona wybra rad uczestnikw scalenia (nie wicej ni 10 osb). Ta spoeczna rada moe opiniowa projekt uchway rady gminy o planowanym podziale. Projekt musi by udostpniony uczestnikom scalenia przez okres 21 dni w siedzibie gminy. W tym czasie mona skada do niego wnioski i uwagi. (Ostateczn decyzj czy i w jaki sposb je uwzgldni podejmuje rada gminy w uchwale o scaleniu i ponownym podziale.) W zamian za nieruchomoci objte scaleniem i podziaem kady z dotychczasowych wacicieli otrzymuje nieruchomoci skadajce si z takiej liczby dziaek gruntu, wydzielonych w wyniku scalenia i podziau, ktrych czny metra jest rwny powierzchni dotychczasowej jego nieruchomoci. Jeeli nie ma moliwoci przydzielenia nieruchomoci o powierzchni w peni rwnowanej, za rnic powierzchni dokonuje si odpowiednich dopat w gotwce. Metra kadej nieruchomoci objtej scaleniem i podziaem pomniejsza si o powierzchni niezbdn do wydzielenia dziaek gruntu pod nowe drogi lub poszerzenie drg istniejcych. Pomniejszenie to nastpuje proporcjonalnie do powierzchni wszystkich nieruchomoci. Za pomniejszenie zainteresowani otrzymuj odszkodowania. Scalenie i ponowny podzia dziaek wie si z uporzdkowaniem i lepszym wykorzystaniem przestrzeni, ktra najczciej jest potem wykorzystywana pod budownictwo mieszkaniowe. Dziki temu warto nieruchomoci moe wzrosn – w zwizku z tym waciciele musz wnie tzw. opat adiacenck. Opata ta moe siga obecnie nawet 50% wzrostu wartoci nieruchomoci, ale dokadn stawk okrela rada gminy, w uchwale scaleniowo-podziaowej. Warto dziaek przed i po caej operacji ustala rzeczoznawca majtkowy. Postpowanie w sprawie podziau i scalenia nieruchomoci moe nastpi zarwno z urzdu, gdy inicjatyw podejmuje rada gminy, jak i na wniosek osb zainteresowanych. (Wszczcie postpowania z urzdu nastpuje, jeeli: gmina jest wacicielem lub uytkownikiem wieczystym gruntw o powierzchni przekraczajcej 50 % powierzchni podlegajcej scaleniu i podziaowi lub gdy w planie miejscowym przewidziano obszary wymagajce scalenia i podziau-tak miao by w planie dotyczcym rejonu ul. Poznaskiej.) Przy czym, jeli postpowanie zostanie przeprowadzone na wniosek obywatelski koszty scaleniowo-podziaowe ponosz wnioskodawcy, proporcjonalnie do powierzchni posiadanych przez nich nieruchomoci, objtych procedur scalania i podziau. W przypadku wszczcia postpowania przez gmin wszelkie koszty z tym zwizane ponosi samorzd. Warto nieruchomoci po podziale, na potrzeby naliczenia opaty adiacenckiej, ustala si z pominiciem dziaek gruntu, wydzielonych pod drogi, ktre przechodz z mocy prawa na wasno gminy. Decyzja o ustaleniu opaty adiacenckiej moe zosta wydana w terminie do 3 lat od dnia, w ktrym decyzja zatwierdzajca podzia nieruchomoci staa si ostateczna. W przypadku przeprowadzania procedury scalenia i podziau nieruchomoci terminy i sposb wnoszenia opat adiacenckich ustala wjt, burmistrz, w drodze ugody z osobami zobowizanymi do ich zapaty, przez podpisanie protokou uzgodnie. W razie niedojcia do zawarcia ugody o terminie i sposobie zapaty rozstrzyga rada gminy, podejmujc uchwa o scaleniu i podziale nieruchomoci. Obowizek zapaty przez waciciela lub uytkownika wieczystego powstaje po upywie 14 dni od dnia, w ktrym decyzja o ustaleniu opaty staa si ostateczna. Opata adiacencka, na wniosek waciciela (uytkownika wieczystego), moe zosta rozoona na raty roczne, patne w okresie do 10 lat. Warunki rozoenia na raty powinno okreli si w decyzji o ustanowieniu opaty, a naleno gminy z tego tytuu podlega zabezpieczeniu przez ustanowienie hipoteki. Podstaw wpisu hipoteki do ksigi wieczystej jest decyzja o ustaleniu opaty adiacenckiej. Raty podlegaj oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej, rwnej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Jeeli waciciel jest zainteresowany rozoeniem opaty adiacenckiej na raty, to stosowny wniosek powinien zoy ju w trakcie wszczcia postpowania w sprawie jej ustalenia. Od wysokoci opaty adiacenckiej mona odwoa si do samorzdowego kolegium odwoawczego, a w nastpnej kolejnoci do sdu. Opaty adiacenckie s dochodem gminy. Wiele gmin nie pobiera ich w ogle, co wynika z kalkulacji ekonomicznej. (Wysoko opaty adiacenckiej moe by nisza ni koszty zwizane z jej naliczeniem i wyegzekwowaniem.) Rada Ministrw przygotowuje projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomociami. Co istotne dla mieszkacw Lasku: wysoko opaty adiacenckiej ma ulec obnieniu! Maksymalna stawka ma jeszcze w tym roku wynosi 30 % wzrostu wartoci nieruchomoci (zamiast obecnych 50 %).

T. Kujawa (foto. I. Szczepaniak)

                                                                 <powrt